夏磊：什麽才是好的房(fáng)地産市場(chǎng)？

中國住房(fáng)制(zhì)度形成于1949-2019年的一系列改革。從解放之初的福利公房(fáng)，到改革開(kāi)放後的提租改革，從1994年出售公房(fáng)，到1998年商品房(fáng)改革。縱觀70年中國住房(fáng)制(zhì)度變遷與房(fáng)地産市場(chǎng)演變，每個(gè)曆史階段的房(fáng)地産市場(chǎng)問題，很(hěn)大(dà)程度上(shàng)都跟我國基本住房(fáng)制(zhì)度有(yǒu)關。促進市場(chǎng)平穩健康發展，根本上(shàng)取決于住房(fáng)制(zhì)度改革和(hé)長效機制(zhì)建設。

什麽是好的房(fáng)地産市場(chǎng)？綜觀全球，各經濟體(tǐ)房(fáng)地産市場(chǎng)表現各異，有(yǒu)的實現了房(fáng)價近半個(gè)世紀的穩定；有(yǒu)的經曆過60年不衰的房(fáng)地産大(dà)牛市的巅峰繁榮，卻引爆了全球金融危機，進而黯然落幕；有(yǒu)的曆經兩次房(fáng)地産危機，痛苦地度過了“失去的二十年”。一個(gè)好的房(fáng)地産市場(chǎng)，理(lǐ)應做(zuò)到住房(fáng)供求平衡、房(fáng)價長期穩定、居住質量高(gāo)。

我國有(yǒu)着怎樣的房(fáng)地産市場(chǎng)？單一指标無法準确描述一個(gè)住房(fáng)市場(chǎng)的真實狀況，因此我們試圖用“量、價、質”等維度來(lái)刻畫(huà)。其中，“量”對應着供給風險，包括套戶比等指标；“價”對應着價格風險，包含房(fáng)價增速、房(fáng)價收入比等指标；“質”是指住房(fáng)質量，用人(rén)均居住面積、住房(fáng)成套率等指标來(lái)衡量。

從“量”上(shàng)看，供需較為(wèi)均衡，2017年城鎮住房(fáng)套戶比1.07，從國際看，當前美國、日本、德國和(hé)英國分别為(wèi)1.15、1.16、1.02和(hé)1.03，中國城鎮住房(fáng)套戶比尚低(dī)于1.1，既解決了住房(fáng)短(duǎn)缺問題，又不存在明(míng)顯過剩。

從“價”上(shàng)看，房(fáng)價絕對漲幅高(gāo)，相對漲幅低(dī)。1998-2018年中國名義房(fáng)價上(shàng)漲4倍，年均漲8%，高(gāo)于美國、日本、英國等主要發達經濟體(tǐ)，但(dàn)同期城鎮居民人(rén)均可(kě)支配收入上(shàng)漲6倍，名義房(fáng)價漲幅/人(rén)均收入漲幅僅為(wèi)0.6，低(dī)于OECD平均值1.1。2018年全國房(fáng)價收入比7.3，為(wèi)1998年以來(lái)最低(dī)25%分位，尚處于較安全的水(shuǐ)平。

從“質”上(shàng)看，整體(tǐ)居住水(shuǐ)平較好，2016年城鎮人(rén)均住房(fáng)建築面積為(wèi)36.6平/人(rén)，折算(suàn)成人(rén)均居住面積為(wèi)29.3平/人(rén)，已達到部分發達經濟體(tǐ)的水(shuǐ)平，如香港、日本、新加坡人(rén)均居住面積分别為(wèi)16.0、22.3、27.6平方米；住房(fáng)設施方面，估算(suàn)2015年城鎮住房(fáng)成套率（同時(shí)擁有(yǒu)獨立廚房(fáng)和(hé)衛生(shēng)間(jiān)的住房(fáng)占比）達85.7%，相比2000年68.0%明(míng)顯提升，但(dàn)相比發達經濟體(tǐ)接近1的水(shuǐ)平還(hái)有(yǒu)改善空(kōng)間(jiān)。

中國房(fáng)地産經曆了二十年長景氣周期，由城鎮化和(hé)經濟增長驅動。1998-2018年，中國城鎮化率從33.4%上(shàng)升至59.6%，年均提升1.3個(gè)百分點；同期，中國城鎮人(rén)均可(kě)支配收入年均增長11%，居民住房(fáng)購買力大(dà)幅提升。由城鎮化和(hé)經濟增長驅動，中國房(fáng)價經曆了二十年趨勢性、大(dà)幅度上(shàng)漲。1998-2018年，商品住宅均價從1740元/平方米上(shàng)漲至8544元/平方米，累計(jì)上(shàng)漲4倍，年均上(shàng)漲8%。漲幅高(gāo)于多(duō)數(shù)發達國家(jiā)，如英國、美國、德國、日本同期分别上(shàng)漲2.2、1.3、0.4、-0.3倍，年均上(shàng)漲6%、4%、2%、-2%。

二十年長景氣周期中包含六輪小(xiǎo)周期。中國房(fáng)地産市場(chǎng)維持上(shàng)行(xíng)趨勢的同時(shí)，經曆了6輪小(xiǎo)周期波動，平均每輪曆時(shí)3年，周期峰值（以商品房(fáng)銷售額同比、商品住宅銷售均價同比為(wèi)指标）依次為(wèi)2003、2005、2007、2010、2013和(hé)2016年。小(xiǎo)周期上(shàng)行(xíng)階段房(fáng)價上(shàng)漲8%至54%，下行(xíng)階段房(fáng)價增速-4%至15%，每輪小(xiǎo)周期結束房(fáng)價累計(jì)增速-2%至54%。伴随房(fáng)地産小(xiǎo)周期波動，中國共出台6輪房(fáng)地産調控政策，其中2輪刺激，包括2008-2009年、2014-2016年9月；4輪收緊，包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。

文/恒大(dà)研究院副院長兼首席房(fáng)地産研究員 夏磊

轉自《新浪财經》