任志(zhì)強：必須用打破雙軌制(zhì)的改革才能形成命運共同體(tǐ)。

　　國務院日前印發的《全國深化“放管服”改革轉變政府職能電(diàn)視(shì)電(diàn)話(huà)會(huì)議重點任務分工方案》提出，2019年6月底前所有(yǒu)直轄市、副省級城市和(hé)省會(huì)城市全面實施“互聯網+不動産登記”。

　　很(hěn)多(duō)人(rén)認為(wèi)，這是為(wèi)征收房(fáng)地産稅做(zuò)準備，建立不動産統一登記制(zhì)度就是要摸清個(gè)人(rén)手裏的房(fáng)地産情況，時(shí)機成熟後，全面開(kāi)征。

　　比如，吉林省财政科學研究所所長張依群就表示，可(kě)以說，不動産統一登記制(zhì)度和(hé)全國信息數(shù)據聯網制(zhì)度的建立，意味着房(fáng)地産稅離我們越來(lái)越近。

　　不過，北京市華遠地産股份有(yǒu)限公司原董事長任志(zhì)強昨天又發文稱，要征房(fáng)産稅，必須做(zuò)到以下15條。

　　以下是原文：

　　我希望能盡快出台中國的房(fáng)地産稅法，并希望通(tōng)過房(fáng)地産稅法推動改革，打破現行(xíng)的各種雙軌制(zhì)。

　　我不希望看到中國隻出台針對城市的房(fáng)地産稅法。那(nà)會(huì)進一步加深中國由雙軌制(zhì)形成的各種矛盾，切斷中國城市化進程的橋梁，造成更加嚴重的城鄉差别和(hé)兩極分化。

　　1982年憲法将中國的土地變成了城鄉兩種所有(yǒu)制(zhì)，中國現行(xíng)的大(dà)量與房(fáng)地産相關的法律，都建立在兩種不同的土地性質和(hé)不同的使用範圍之上(shàng)。

　　如“城市房(fáng)地産管理(lǐ)法”并不包括中國農村的建設；如“國有(yǒu)土地出讓制(zhì)度”也不包括農村的集體(tǐ)土地；如農村土地的經營、承包和(hé)宅基地政策法律，則與城市戶籍人(rén)口無關。

　　同是中國人(rén)，卻因土地與戶籍生(shēng)活在兩種法律和(hé)相關制(zhì)度之中，不能擁有(yǒu)同一種地位、尊嚴和(hé)權利。這是中國社會(huì)分化、城鄉貧富差距、低(dī)城市化率的重要原因之一。

　　中國因雙軌制(zhì)形成了各種社會(huì)矛盾，必須用打破雙軌制(zhì)的改革才能形成命運共同體(tǐ)。

　　要建立中國的房(fáng)地産稅，就必須進行(xíng)一系列法律、稅制(zhì)的改革。否則，不但(dàn)無法解決立法中的各種沖突與矛盾，反而會(huì)增加新的社會(huì)矛盾和(hé)沖突。

　　一、房(fáng)地産稅被定義為(wèi)财産稅，那(nà)麽就必須在立法上(shàng)解決公民的土地财産權利問題。

　　房(fáng)與地都是屬于個(gè)人(rén)的财産，才能從法律上(shàng)收取屬于個(gè)人(rén)财産的财産稅。因此希望能借這次房(fáng)地産稅的立法，讓中國公民擁有(yǒu)土地的财産權利。

　　二、房(fáng)地産稅被認為(wèi)是地方稅收，這個(gè)“地方”是以省、市、縣哪一級為(wèi)單位？

　　這個(gè)地方的級别之中，是否既有(yǒu)屬于國家(jiā)的城市土地，又有(yǒu)屬于集體(tǐ)的農村土地？城市的房(fáng)屋屬于财産，農村的房(fáng)屋也同樣屬于财産。

　　那(nà)麽就必須統一财産的權利，就必須讓土地的性質處于同一法律條件之下實行(xíng)統一的稅制(zhì)，否則豈不是将矛盾轉移到基層了？

　　三、房(fáng)地産稅被當作(zuò)收入調節稅，現在無論是城市還(hái)是農村，都存在收入的兩極分化和(hé)貧富差距，不可(kě)能立法隻調節城市的收入差距，而不調節農村的收入差距吧(ba)。

　　隻有(yǒu)統一的稅制(zhì)才能合理(lǐ)解決社會(huì)中存在的貧富差距和(hé)收入差距，否則就會(huì)造成更嚴重的城鄉分化。

　　四、房(fáng)地産稅應有(yǒu)明(míng)确的用途。

　　全球的房(fáng)地産稅大(dà)多(duō)由地方政府和(hé)議會(huì)先确定稅收用途，由議會(huì)根據用途确定稅率。但(dàn)中國目前除部分稅收确定了專項用途之外，大(dà)多(duō)未有(yǒu)明(míng)确支出規定。

　　但(dàn)對财産征收的稅收應明(míng)确其與保護财産和(hé)使财産增值相關的用途，并扣除或減免現行(xíng)已征收的與财産稅相關的稅收。

　　五、中國在1951年就有(yǒu)房(fáng)地産稅，在大(dà)部分房(fáng)産歸公之後才取消了房(fáng)地産稅，并分割出了工商稅、城市維護事業稅、教育附加、土地使用、耕地占用等各種稅。

　　并在房(fáng)地産市場(chǎng)化改革之後，在房(fáng)屋生(shēng)産與銷售的環節中增加了各種各樣的稅費，也包括土地出讓金等。

　　那(nà)麽在開(kāi)征房(fáng)地産稅時(shí)應相應地取消各種與房(fáng)地産稅相關的稅費，否則就不是調節收入分配的房(fáng)地産稅，而是重複性征收的稅收了。

　　六、設立房(fáng)地産稅時(shí)如明(míng)确了土地的财産權利歸房(fáng)屋産權人(rén)所有(yǒu)，那(nà)麽是否應取消土地出讓金的制(zhì)度，而隻有(yǒu)土地購置的費用？

　　如不取消土地出讓制(zhì)度，産權仍歸國家(jiā)所有(yǒu)，那(nà)麽是否應在評估房(fáng)産财産價值時(shí)，扣除土地的出讓部分，這些(xiē)非财産權利的财産稅應由财産權利人(rén)支付？

　　我不認為(wèi)這種雙軌并存的方式能夠解決現存的各種矛盾。

　　七、現有(yǒu)的房(fáng)屋産權有(yǒu)着各種不同的性質，并按不同性質、不同規定享有(yǒu)不同的權利。

　　如有(yǒu)大(dà)量的自建房(fáng)，無法進行(xíng)公開(kāi)的市場(chǎng)交易；如有(yǒu)大(dà)量的拆遷房(fáng)，其中有(yǒu)自有(yǒu)産權，有(yǒu)租用産權不同。

　　如有(yǒu)大(dà)量的經适房(fáng)，沒有(yǒu)土地使用年限，也未交納各種稅費，但(dàn)樓上(shàng)、樓下的同樣房(fáng)屋補交了部分費用後，變成了有(yǒu)使用年限的商品房(fáng)。

　　如限價房(fáng)并不能在有(yǒu)限的時(shí)間(jiān)內(nèi)自由交易；如公有(yǒu)産權房(fáng)，隻能按規定進行(xíng)交易。

　　如房(fáng)改房(fáng)，有(yǒu)的是全部産權，并是由單位購買商品房(fáng)後再福利分配的，有(yǒu)的是非商品房(fáng)（即未交納土地出讓金，甚至沒有(yǒu)使用年限）房(fáng)改的，有(yǒu)的是92%-96%的非全部産權，有(yǒu)的房(fáng)改房(fáng)面積中并非包括全部分攤的公共面積。

　　有(yǒu)的則分攤了各種公共面積，有(yǒu)的能自由交易，有(yǒu)的則不能進行(xíng)交易，隻能由原分配單位回購。

　　如公有(yǒu)的租賃住房(fáng)或私有(yǒu)的隻能租賃的住房(fáng)，有(yǒu)的是交納了住宅的土地出讓金卻被改為(wèi)公建的，有(yǒu)的是交納了公建的土地出讓金卻被改為(wèi)住宅的。

　　還(hái)有(yǒu)許多(duō)原有(yǒu)住房(fáng)并未交納任何土地費用，有(yǒu)的是解放前就留下來(lái)的祖宅。

　　也許許多(duō)人(rén)會(huì)以為(wèi)中國的住房(fáng)私有(yǒu)化率高(gāo)是來(lái)自住房(fáng)商品化，其實是來(lái)自五十多(duō)年的住房(fáng)福利分配。

　　商品房(fáng)在住房(fáng)總量中不過30%左右的比例，約9000萬套至10000萬套左右。

　　要将所有(yǒu)住房(fáng)按商品房(fáng)市場(chǎng)價評估收稅，就必須先将所有(yǒu)住房(fáng)性質先統一、權利先統一，否則如何統一收稅？

　　八、由于住房(fáng)分配和(hé)自建房(fáng)導緻的住房(fáng)私有(yǒu)化率高(gāo)，并不能用是否擁有(yǒu)住房(fáng)和(hé)是否擁有(yǒu)兩套或以上(shàng)住房(fáng)來(lái)證明(míng)住房(fáng)擁有(yǒu)者的收入水(shuǐ)平。

　　如拆遷房(fáng)可(kě)能擁有(yǒu)多(duō)套住房(fáng)，但(dàn)不證明(míng)其收入水(shuǐ)平高(gāo)，房(fáng)改房(fáng)、自建房(fáng)更是如此。

　　因此隻根據住房(fáng)情況征稅來(lái)調節收入水(shuǐ)平，不但(dàn)不能解決貧富差距問題，也無法解決公平問題。

　　九、中國居民取得(de)住房(fáng)的成本差異巨大(dà)，并不能證明(míng)收入情況。

　　尤其是公共資源配置的不均衡，又導緻住房(fáng)因公共資源而産生(shēng)的價格差異巨大(dà)，且這些(xiē)住房(fáng)價格同樣不能證明(míng)住房(fáng)者的收入差别。

　　如學區(qū)的破舊(jiù)平房(fáng)也能賣個(gè)高(gāo)價，如按住房(fáng)市場(chǎng)評估價格征稅，并不能證明(míng)這種收入調節的公平與合理(lǐ)性。

　　并且這些(xiē)公共資源的配置權在政府手中，一旦道(dào)路、橋梁、商場(chǎng)、醫(yī)院、學校(xiào)改建、改遷之後，這種公共資源引發的住房(fáng)價格差會(huì)因此而變化，又何來(lái)公平？

　　十、中國的住房(fáng)福利分配并非完全按收入計(jì)算(suàn)。

　　住房(fáng)福利分配時(shí)有(yǒu)的按職務計(jì)算(suàn)，有(yǒu)的按家(jiā)庭人(rén)口計(jì)算(suàn)，有(yǒu)的按工齡計(jì)算(suàn)，有(yǒu)的按職工數(shù)計(jì)算(suàn)，雙職工可(kě)能各享分配權利，因此住房(fáng)的數(shù)量與面積同樣與收入水(shuǐ)平無關。

　　尤其是當獲得(de)分配住房(fáng)權利的人(rén)已去世，住房(fáng)繼承給下一代時(shí)，就更與分配時(shí)的收入與繼承時(shí)的收入無關了。

　　試圖用住房(fáng)套數(shù)和(hé)面積進行(xíng)調節時(shí)，實際并不完全反映收入情況。

　　十一、有(yǒu)人(rén)提議用減免一定套數(shù)住房(fáng)或減免一定面積的方式來(lái)調節公平問題，這種說法是完全不了解中國五十年分配曆史和(hé)現實的空(kōng)想。

　　住房(fáng)福利分配時(shí)就有(yǒu)分配一套面積不足而不得(de)不用分兩套住房(fáng)補足的情況。

　　90/70政策出台時(shí)，也有(yǒu)許多(duō)人(rén)不得(de)不在一套房(fáng)無法解決住房(fáng)面積時(shí)，購買兩套的情況。開(kāi)發商也有(yǒu)因90/70政策而故意用一門(mén)兩套的方式經營的。

　　這些(xiē)問題本身都來(lái)自于政策的原因，而非自願的原因，如今則都會(huì)變為(wèi)無辜的征稅條件。

　　按套減免必然導緻留大(dà)去小(xiǎo)，産生(shēng)更大(dà)的不公平。

　　如按面積扣除，則更是可(kě)笑。全國城市的房(fáng)均面積之低(dī)也許是很(hěn)多(duō)人(rén)根本就沒想到的。

　　如按人(rén)均或戶均扣除一定面積之後，可(kě)征收的住房(fáng)則少(shǎo)之又少(shǎo)了。或許那(nà)些(xiē)獨生(shēng)子女家(jiā)庭、獨居老人(rén)就都成了被征稅人(rén)。

　　而且無論按何種方式減免，都會(huì)像限購政策逼許多(duō)人(rén)假離婚一樣，會(huì)衍生(shēng)出各種各樣的避稅方式，很(hěn)難實現真正的公平。

　　十二、房(fáng)地産稅能改變地方政府對現有(yǒu)土地财政的依賴嗎？答(dá)案是非常明(míng)确的——不能！

　　現有(yǒu)城市住房(fáng)曾被某些(xiē)經濟學家(jiā)認為(wèi)有(yǒu)高(gāo)達450萬億元市值。

　　且不論這個(gè)計(jì)算(suàn)有(yǒu)多(duō)荒謬，就是按450萬億元的1%計(jì)算(suàn)也隻有(yǒu)4.5萬億元，低(dī)于全國2017年的土地出讓金收入水(shuǐ)平。

　　現有(yǒu)城市住房(fáng)約220億—240億平方米，按2018年6月公布的全國平均住房(fáng)房(fáng)價8687元/平方米計(jì)算(suàn)，約為(wèi)191.1萬億—208萬億元，不扣除自建房(fáng)、拆遷房(fáng)、25%的非成套住房(fáng)的價格，按1%計(jì)算(suàn)也隻有(yǒu)2萬億元左右，遠低(dī)于現有(yǒu)的土地出讓收入。

　　如按合理(lǐ)住房(fáng)價格計(jì)算(suàn)最高(gāo)為(wèi)150萬億元，再扣除按套或面積計(jì)算(suàn)減免的部分，也就隻能收到4000億元左右的房(fáng)地産稅。

　　加上(shàng)農村可(kě)收的房(fáng)地産稅，也不過1萬億元。遠不能補足土地出讓金的缺口，更不用說償還(hái)地方債了。

　　但(dàn)是，若不再征收土地出讓金，則一定會(huì)降低(dī)房(fáng)價。

　　如要繼續實行(xíng)土地出讓，同時(shí)征房(fáng)産稅，那(nà)麽是否應對未交納土地出讓金的房(fáng)産先征收，已交納了土地出讓金的住房(fáng)在期滿後征收呢？這樣再實行(xíng)一定減免則可(kě)能實際可(kě)征收的稅就更少(shǎo)了。

　　十三、如在現有(yǒu)住房(fáng)情況下實行(xíng)普稅制(zhì)，那(nà)麽房(fáng)地産稅的重擔則主要由中産或以下的收入階層承擔，并成為(wèi)生(shēng)活的重大(dà)壓力，包括農村的那(nà)些(xiē)更低(dī)收入的階層。

　　如扣除，減免的方式無論是按套或按面積扣除，則會(huì)變成對擁有(yǒu)住房(fáng)套數(shù)多(duō)或面積多(duō)的人(rén)的專項稅，就會(huì)有(yǒu)各種不合理(lǐ)的避稅現象出現。

　　如按現行(xíng)非法律許可(kě)的上(shàng)海、重慶的試點方式征收，那(nà)麽不如将這種稅直接定義為(wèi)富人(rén)稅。這不過是在個(gè)人(rén)所得(de)稅之外，再對富人(rén)增加的一種收入稅，而并非财産稅。

　　土地出讓金是商品房(fáng)購房(fáng)者支付的一種額外稅，再對大(dà)面積商品房(fáng)和(hé)高(gāo)價商品房(fáng)征稅，隻能是一種特殊的富人(rén)稅，而非公平的财産稅。

　　房(fáng)地産稅本應是針對所有(yǒu)有(yǒu)房(fáng)者征收的财産稅，應由房(fáng)産财産所有(yǒu)人(rén)支付。

　　但(dàn)由于中國居民取得(de)房(fáng)産的方式并非都來(lái)自于商品化，因此這種背景之下的稅無論如何征收都有(yǒu)立法中的嚴重缺陷。

　　十四、房(fáng)地産稅能降低(dī)住房(fáng)價格嗎？從上(shàng)海、重慶已進行(xíng)的征收房(fáng)地産稅的試點情況看——不能。

　　從世界各國已開(kāi)征房(fáng)地産稅的情況看——也不能。

　　因為(wèi)房(fáng)地産稅從來(lái)就不是為(wèi)控制(zhì)房(fáng)價而産生(shēng)的，也并不能起到限制(zhì)房(fáng)價的作(zuò)用。

　　相反，全球凡是房(fáng)地産稅稅率高(gāo)的地區(qū)，房(fáng)價反而更高(gāo)，因為(wèi)稅收讓該地區(qū)的财産保值，環境更好了。

　　在中國讓房(fáng)價高(gāo)挺的不僅是各種稅收和(hé)城市公共資源的吸引力，最主要的是招拍挂的土地出讓制(zhì)度。隻有(yǒu)土地成本的大(dà)幅下降，才能讓房(fáng)價下行(xíng)。

　　十五、如果在現行(xíng)土地制(zhì)度不變的情況下征收房(fáng)地産稅，必然會(huì)打斷中國城市化進程的步伐，導緻城市房(fáng)租的高(gāo)漲，給經濟發展帶來(lái)更大(dà)困難。

　　我希望能盡快看到中國的房(fáng)地産稅立法，以打破現行(xíng)的雙軌制(zhì)。

　　來(lái)源：騰訊财經《樓市資本論》